Privates Veräußerungsgeschäft: Nutzung durch Eltern des Eigentümers

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss persönlich erfolgen

Grundstücksverkäufe unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Einkommensteuer, wenn Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren erfolgt sind. Eine Besteuerung erfolgt jedoch nicht, wenn die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (vgl. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

„Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ bedeutet in diesem Zusammenhang grundsätzlich, dass die Nutzung durch den (Teil-)Eigentümer persönlich erfolgen muss. Ausnahmsweise wird auch die alleinige Nutzung durch ein Kind, für das der Verkäufer Anspruch auf Kindergeld/ Kinderfreibetrag hat, als Selbstnutzung anerkannt; eine Mitnutzung neben dem Kind/den Kindern durch Dritte (z. B. durch den geschiedenen Ehepartner)⁷ ist dagegen schädlich.

Unklar war bisher, ob die unentgeltliche Überlassung an einen unterhaltsberechtigten Elternteil des Eigentümers als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken angesehen werden kann. Dies hat das Finanzgericht Düsseldorf jetzt – entsprechend der Verwaltungspraxis⁸ – verneint. ⁹ Anders als bei der Eigenheimzulage, bei der auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anerkannt wurde, gilt dies nicht für die Beurteilung von privaten Veräußerungsgeschäften.

Infolgedessen stellt die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an andere Angehörige, wie z. B. an ein Elternteil, keine Ausnahme von der Besteuerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar.

^{7 Vgl. BFH-Urteil vom 14.02.2023 IX R 11/21 (BStBl 2023 II S. 642); siehe dazu Informationsbrief Juli 2023 Nr. 6.
8 Vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383), Rz. 23.
9 Vgl. FG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2023 14 K 1525/19 E,F (EFG 2023 S. 754); Revision eingelegt (Az. des BFH: IX R 13/23).}