Immobilienverkauf nach Trennung – (Mit-)Nutzung durch Kinder

Die Veräußerung einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb unterliegt als sog. privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich der Einkommensteuer. Ausgenommen sind davon Häuser und Wohnungen, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.¹⁹ Probleme ergeben sich, wenn nach einer Trennung bzw. einer Scheidung einer der Partner auszieht, während der andere mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der bisherigen Wohnung lebt. Bei einer späteren Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist stellt sich dann die Frage, ob dem ausgezogenen Partner durch die (Mit-)Überlassung an ein Kind weiterhin eine Selbstnutzung zuzurechnen ist.

So ist eine Selbstnutzung auch bei einer ausschließlichen Nutzung durch ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind, z. B. während der Ausbildung oder des Studiums, gegeben.²⁰ Die gemeinsame Nutzung durch ein Kind und einen Dritten wird jedoch grundsätzlich als schädlich angesehen.

Dies gilt auch, wenn es sich dabei um weitere unterhaltsberechtigte Kinder ohne Kindergeldberechtigung handelt,²¹ sowie beim Zusammenleben eines gemeinsamen (minderjährigen) Kindes mit dem früheren Lebensgefährten.²²

Auch im Fall einer Überlassung an den früheren Ehepartner und ein gemeinsames (minderjähriges) Kind, haben inzwischen zwei Finanzgerichte²³ bestätigt, dass dem ausgezogenen Ehepartner dadurch keine Selbstnutzung zuzurechnen ist. Die Tatsache, dass sich eine solche Nutzungsüberlassung aus einer Scheidungsfolgenvereinbarung ergibt, ändert daran nichts. Wurde im Rahmen der Scheidung eine Übertragung des Miteigentumsanteils an der Wohnung auf den bisherigen Ehepartner vereinbart, führt dies nicht zu einer Steuerbefreiung des privaten Veräußerungsgeschäfts.

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^{19 § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
20 BFH-Urteil vom 21.05.2019 IX R 6/18 (BFH/NV 2019 S. 1227).
21 FG Niedersachsen vom 16.06.2021 9 K 16/20 (EFG 2022 S. 670), Revision eingelegt (Az. des BFH: IX R 28/21).
22 FG Hessen vom 30.09.2015 1 K 1654/14 (EFG 2016 S. 201).
23 FG München vom 11.03.2021 11 K 2405/19 (EFG 2021 S. 1625), Revision eingelegt (Az. des BFH: IX R 11/21); vgl. auch Informationsbrief Oktober 2021 Nr. 7; FG Münster vom 19.05.2022 8 K 19/20 E, Revision eingelegt (Az. des BFH: IX R 10/22).}