Vorsteuerabzug bei Stromlieferungen an Mieter

Vorraussetzug: Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag und freie Stromanbieterwahl.

Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei,¹⁵ sodass ein Vorsteuerabzug bei den damit in Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen ausgeschlossen ist.

Die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter werden von der Finanzverwaltung als unselbständige Nebenleistungen zur Vermietung behandelt, die dann zusammen mit der Vermietung ebenfalls als umsatzsteuerfrei angesehen werden.¹⁶ Bei diesen Nebenleistungen wäre der Vorsteuerabzug folglich ebenfalls ausgeschlossen.

Demgegenüber hat das Niedersächsische Finanzgericht¹⁷ die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaikstrom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung – beurteilt, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte.

Der Bundesfinanzhof¹⁸ hat die Auffassung des Finanzgerichts bestätigt und den Vorsteuerabzug aus der Lieferung der Photovoltaikanlage zugelassen. Entscheidend für die Behandlung der Stromlieferungen durch den Vermieter als selbständige Hauptleistung war danach, dass die Mieter die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten.

Seit dem 01.01.2023 beträgt der Umsatzsteuersatz auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen in der Nähe von Wohngebäuden 0%,¹⁹ während die Lieferung von Strom als selbständige Hauptleistung an die eigenen Mieter grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegt.

^{15 Vgl. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG.
16 Siehe Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE.
17 Niedersächsisches FG vom 25.02.2021 11 K 201/19 (EFG 2021 S. 883); siehe auch Informationsbrief Mai 2024 Nr. 2.
18 BFH-Urteil vom 17.07.2024 XI R 8/21.
19 Siehe § 12 Abs. 3 UStG.}