Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage – Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs

Die Entwicklung der Rechtsprechung ist weiterhin abzuwarten.

Eigentümer von Wohnungs- bzw. Teileigentum leisten für Betriebskosten und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums monatliche Hausgeldzahlungen an die Hausverwaltung. Diese beinhalten in der Regel auch Leistungen in die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage).

Die Einzahlungen in die Rücklage sind nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs¹¹ nicht bereits mit ihrem Abfluss beim Eigentümer als Werbungskosten bei dessen Vermietungseinkünften abzugsfähig, sondern erst mit der tatsächlichen Verwendung für Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaft.

Mit Wirkung ab dem 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz neu gefasst und die vollständige Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeführt.¹²

Nach Ansicht der Finanzverwaltung¹³ ist der Werbungskostenabzug weiterhin erst mit Verwendung der Rücklage möglich.

Nunmehr ist strittig, ob aufgrund der Einführung der vollständigen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage bereits mit ihrem Abfluss beim Eigentümer als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen sind.

Inzwischen ist zum Werbungskostenabzug der Beiträge zur Erhaltungsrücklage ein Musterprozess¹⁴ beim Bundesfinanzhof anhängig. Die Vorinstanz hatte jedoch die sofortige Abzugsfähigkeit der Beiträge verneint. Die Entwicklung der Rechtsprechung ist weiterhin abzuwarten.

^{11 BFH-Urteile vom 26.01.1988 IX R 119/83 (BStBl 1988 II S. 577), vom 21.10.2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291), vom 09.12.2008 IX B 124/08 (BFH/NV 2009 S. 571) und vom 08.10.2012 IX B 131/12 (BFH/NV 2013 S. 32).
12 Siehe Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl 2020 I S. 2187).
13 OFD Frankfurt vom 09.11.2022 – S 2211 A – 12 – St 214.
14 Az. des BFH: IX R 19/24; FG Nürnberg vom 12.03.2024 1 K 866/23.}