Privates Veräußerungsgeschäft bei gelegentlicher Vermietung einzelner Räume

Der Gewinn aus der Veräußerung von privaten Grundstücken ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre gelegen haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei ist die Veräußerung in diesen Fällen nur, soweit eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorlag, und zwar mindestens im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren.²⁹ Unschädlich ist, wenn die Wohnung gemeinsam mit Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt wurde.³⁰
Fraglich war, ob die Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns auch gilt, wenn nur einzelne Räume der im Übrigen selbst genutzten Wohnung gelegentlich vermietet werden. Dazu hat der Bundesfinanzhof³¹ entschieden, dass bereits eine tageweise Vermietung von einzelnen Zimmern dazu führt, dass keine Steuerfreiheit mehr gegeben ist. Das gilt allerdings nur für den Teil, der auf die vermieteten Zimmer entfällt. Insoweit ist – zumindest für die Zeit der Vermietung – eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Ein Veräußerungsgewinn ist in diesen Fällen nach dem Verhältnis der Flächen aufzuteilen. Dabei ist nur der auf die (zeitweise) vermieteten Zimmer entfallende Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Allgemeine Verkehrsflächen wie Flure oder gemeinsam benutzte Badezimmer bleiben unberücksichtigt, weil insoweit zumindest eine ununterbrochene private Mitbenutzung möglich ist.

^{29 Siehe auch Informationsbrief Juni 2020 Nr. 2.
30 Vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383), Rz. 22.
31 BFH-Urteil vom 19.07.2022 IX R 20/21.}